房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率的變化，會(huì)最終影響房地產(chǎn)庫(kù)存的變化，在經(jīng)過(guò)一定時(shí)滯效應(yīng)之后，房地產(chǎn)庫(kù)存的變化又會(huì)反過(guò)來(lái)影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售及投資的變化，并最終影響房地產(chǎn)的價(jià)格。雖然房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率波動(dòng)劇烈，但房地產(chǎn)的庫(kù)存面積卻一直在不斷增加。

　　例如，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率的波動(dòng)中，待售商品房面積一直在不斷增加。2000年初，待售商品房面積僅為6655萬(wàn)平方米，到2008年初，該數(shù)值上升至了11321萬(wàn)平方米，8年間增長(zhǎng)額不足一倍。從2008年開(kāi)始，房地產(chǎn)非意愿庫(kù)存上升的速率越來(lái)越快，到2015年4月末，待售商品房面積大幅增加至了65681萬(wàn)平方米，是2008年初的近六倍。

　　進(jìn)一步看，2012年以來(lái)，房地產(chǎn)待售面積每隔12個(gè)月都至少以1億平方米的幅度增加。不僅待售面積的絕對(duì)值增長(zhǎng)到了歷史最高值，待售面積與上年度銷(xiāo)售面積之比在2015年4月末也達(dá)到了約54%的歷史峰值。這些數(shù)據(jù)表明，目前是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化任務(wù)最重的時(shí)期。

　　房地產(chǎn)非意愿庫(kù)存上升的經(jīng)濟(jì)后果

　　房地產(chǎn)業(yè)非意愿庫(kù)存的持續(xù)上升是過(guò)去若干年中開(kāi)發(fā)商過(guò)度投資、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲抑制有效需求的必然結(jié)果。我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一系列的影響。

　　首先，直接拖累房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　1．不斷增長(zhǎng)的房地產(chǎn)非意愿存貨加大了開(kāi)發(fā)商資金回籠的壓力。

　　這體現(xiàn)在，2014年下半年以來(lái)，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比明顯上升，期房銷(xiāo)售占比下降。銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“資金鏈”造成了較大的沖擊。截至今年4月，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金36279億元，較上年同期下降2.5%，這主要源于，“其他資金來(lái)源”（包括定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款）下降。它們?cè)?014年就已經(jīng)大幅下降，2014年定金及預(yù)售款總計(jì)為30238億元，比2013年下降12.4%；個(gè)人按揭貸款13665億元，比2013年下降2.6%。

　　2．房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力明顯下降。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤(rùn)率在2009年一度達(dá)到16.64%的高水平，凈資產(chǎn)收益率在2013年也一度達(dá)到14.79%，這導(dǎo)致大量資本涌出房地產(chǎn)領(lǐng)域和過(guò)度投資；但隨著非意愿庫(kù)存上升，反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率均出現(xiàn)了明顯下降。同樣地，ROE和ROA也出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。

　　雖然房地產(chǎn)業(yè)盈利指標(biāo)表明房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代正在逐步結(jié)束，有利于資本在不同行業(yè)間更均衡地配置，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的內(nèi)在必然要求，但須注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)恰恰是中國(guó)高杠桿行業(yè)之一，高杠桿化特征使得房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)資產(chǎn)收益率的變化極為敏感，金融的宏觀穩(wěn)定也在相當(dāng)程度上維系于房地產(chǎn)的穩(wěn)定。